广州十月网签与银行联网 二手房避税难

　　10月1日起，广州市将实现二手房网签系统与银行系统的对接，市民将不能报低成交价避税，“阴阳合同”也将被杜绝。近期，市国土房管局还将与广州住房公积金管理中心的系统对接，共享二手房网上交易信息。这是记者28日从市国土房管局获悉的。

　　系统对接后，银行、地税局在为房屋买卖双方办理购房贷款及征税时都将查看其在房管局网签系统上签署的《存量房买卖合同》，并按网签价与评估价两者孰低的原则发放贷款。如果买家选择报低价避税，网签价低于银行的评估价，银行就按网签价发放贷款。

　　网签价、评估价取低者确定贷款额

　　影响：买家选择避税的，要付七成、八成首付

　　据悉，据人民银行广州分行、广东银监局与广州市国土房管局在今年6月联合发出的《关于加强存量房交易监管防范信贷风险有关问题的通知》(以下简称《通知》)，银行在审批二手房贷款时，要查看对应房屋的网签合同，并按网签价与评估价两者孰低的原则确定贷款额，即银行贷款金额≤网签价×贷款成数。

　　如一套成交价200万元的房子，买家网签时报价150万元，并向银行申请四成按揭80万元，10月1日后，银行将参照网签价，贷款金额不得超过150万元的40%，即60万元。

　　在10月1日之前，网签系统和银行系统之间信息不能共享，由于税率高，买家普遍会在网签时报出比成交价低得多的价格，从而达到避税的目的。而向银行申请按揭时，则根据实际成交价格来申请贷款。这就是所谓的“阴阳合同”。在网签系统和银行系统对接后，银行将可以看到买家网签的成交价，如果网签价低于银行评估价，银行则按网签价为准发放贷款。

　　一位二手楼市专家对记者说：“系统对接后，除非一次性付款，不然做不了‘阴阳合同’。目前二套房首付不能低于六成，10月1日后，二套房买家选择避税而报低成交价，就要付出高于六成的首付，有可能达到七成或八成首付，这不是一般人能承受得了的。”

　　报低价避税？还是少贷款多付首期？

　　影响：刚需一族负担加重

　　按揭公司数据显示，目前广州二手房交易中70%选择按揭付款，银行系统与网签系统对接后，市场上这70%的交易将很难“报低价”避税。

　　目前二套房贷首付已经提高到六成，加上房价高企，购买二套房的市民若选择报低价成交，就要面临增加数十万元的首付。如二次置业者林先生拟按揭购买一套210万元的房子(五年内转手的)，银行评估价为200万元，最高贷款额度为四成即80万元，首付需要130万元。但如果林先生报低价以150万元进行网签，其最高贷款额度就只有60万元，首付需要150万元，比之前多了20万元(税费详见下表)。这对很多买家来说，是一笔不小的数目。

　　中原地产市场总监李粤湘接受记者采访时表示，网签系统与银行系统的对接，影响最大的是刚需一族。通过报低价避税的方法一般都是买家提出的，系统对接后，一般情况下，买家会选择继续报低价避税而提高首付支出，可承担的房屋总价将下降，因此选择房源的范围会进一步收窄，原来预计买总价100万元房屋的，或许只能考虑总价80万元的了。

　　特别提醒

　　两天内未获放款将无法搭末班车

　　市民想赶在10月1日前获得放款比较难，《通知》规定，银行在发放贷款前应再次查看对应的二手房网上交易信息，确认信息无误后方可放款。即使是完成了产权交易、但在10月1日前未获银行放款的市民，都不能高枕无忧。

　　资金雄厚者还能报低价避税

　　这一操作系统，主要是通过贷款额度来限制二手房按揭买家报低价交易，对于经济实力强的买家仍有空子钻，还是可以选择报低价来成交的。而一次性付款的买家，则完全不受约束。

　　按揭买家不能选择“自行交易”

　　按揭购房的市民进行网签时，必须在《存量房买卖合同》中选择“按揭付款”方式，选择“自行交易”方式的，银行将不接受其贷款申请。

　　税费表

　　网签价210万元

　　业主：

　　个人所得税(1%)：2.1万元

　　营业税(5.5%)：11.55万元

　　买家：

　　契税(1.5%)：3.15万元

　　印花税(0.05%)：1050元

　　总共：16.905万元

　　报低价150万元

　　业主：

　　个人所得税(1%)：1.5万元

　　营业税(5.5%)：8.25万元

　　买家：契税(1.5%)：2.25万元

　　印花税(0.05%)：750元

　　总共：12.075万元