第四章   投资性房地产（课后作业）

　　一、单项选择题
　　1．2011年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为5000万元，已计提折旧1000万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2011年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。2011年12月31日，该厂房改扩建工程完工，改扩建中共发生支出500万元（均符合投资性房地产确认条件），上述款项均已由银行存款支付，当日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。则下列各项有关甲公司对上述事项的会计处理中，正确的是（）。
　　A．借：在建工程4000
　　投资性房地产累计折旧1000
　　　　　贷：投资性房地产5000
　　B．借：投资性房地产——在建4000
　　　　　贷：投资性房地产4000
　　C．借：投资性房地产——在建500
　　　　　贷：银行存款500
　　D．借：投资性房地产——成本4500
　　　　　贷：投资性房地产——在建4500
　　答案：C
　　解析：甲公司上述业务相关会计处理为：
　　2011年5月31日：
　　借：投资性房地产——在建4000
　　投资性房地产累计折旧1000
　　　　贷：投资性房地产5000
　　改扩建发生的支出：
　　借：投资性房地产——在建500
　　　　贷：银行存款500
　　2011年12月31日：
　　借：投资性房地产4500
　　　　贷：投资性房地产——在建4500
　　注：企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

　　2．2011年3月2日，甲公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为0，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。甲公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。则2011年度甲公司该项土地使用权应计提的摊销额为（）万元。
　　A．60
　　B．100
　　C．120
　　D．240
　　答案：C
　　解析：该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故其2011年度应计提的摊销额=1200÷10=120（万元）。注意题目若问投资性房地产应计提的摊销额，则投资性房地产应计提的摊销额=1200÷10×10/12=100（万元）。

　　3．甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2011年2月15日其自行建造的办公楼达到预定可使用状态并与丙公司签订经营租赁协议，将其出租给丙公司使用。该项办公楼的建造成本为6240万元，预计使用年限为40年，预计净残值为240万元，甲公司采用年限平均法对其计提折旧。2012年年末房地产交易市场低迷，甲公司对该项办公楼进行减值测试，预计其可收回金额为5800万元，则2012年年末甲公司应计提的投资性房地产减值准备金额为（）万元。
　　A．60
　　B．165
　　C．120
　　D．240
　　答案：B
　　解析：至2012年年末甲公司对该投资性房地产累计应计提的投资性房地产累计折旧金额=（6240-240）÷40×（10+12）/12=275（万元），2012年年末该项投资性房地产的账面价值=6240-275=5965（万元），其可收回金额为5800万元，故应计提的投资性房地产减值准备金额=5965-5800=165（万元）。

　　4．2011年2月8日，甲公司外购一项投资性房地产（系一对外出租的建筑物），购买价款为3800万元。甲公司对该项投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计其使用年限为15年，净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。2012年1月1日，该项投资性房地产满足公允价值模式计量条件，转换为公允价值模式计量，当日其公允价值为4100万元。2012年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4230万元。不考虑其他因素，2011年度该项投资性房地产对甲公司利润总额的影响金额为（）万元。
　　A．430
　　B．130
　　C．200
　　D．80
　　答案：C
　　解析：2011年度该项投资性房地产应计提的折旧额=（3800-200）÷15×10/12=200（万元），转换日投资性房地产的账面价值=3800-200=3600（万元），账面价值与公允价值的差额500万元（4100-3600）调整2012年年初留存收益，不影响2011年度利润总额;2012年12月31日应确认公允价值变动收益的金额=4230-4100=130（万元），影响2012年度利润总额。故该项投资性房地产对甲公司2011年度利润总额的影响金额为计提折旧计入其他业务成本的金额200万元。

　　5．甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2010年12月31日外购一项投资性房地产，购买价款为4200万元。该项投资性房地产税法规定的使用年限为20年，预计净残值为200万元，税法采用年限平均法计提折旧。2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4500万元;2012年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4350万元。则甲公司2012年度应确认的公允价值变动损益金额为（）万元。
　　A．0
　　B．收益300
　　C．收益350
　　D．损失150
　　答案：D
　　解析：甲公司2012年度应确认公允价值变动损失=4500-4350=150（万元）。

　　6．甲公司将其某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2011年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2006年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。2011年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。假设甲公司按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（）万元。
　　A．10550
　　B．1055
　　C．8950
　　D．895
　　答案：D
　　解析：2011年1月1日甲公司该项投资性房地产的账面价值=43600-（43600-1600）÷40×（4+12×4）/12=39050（万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=（48000-39050）×10%=895（万元）。

　　7．企业公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换日，公允价值大于原账面价值的差额应计入（）。
　　A．公允价值变动损益
　　B．投资收益
　　C．营业外收入
　　D．资本公积——其他资本公积
　　答案：A
　　解析：公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产，转换日，无论公允价值大于原账面价值的差额还是公允价值小于原账面价值的差额均应计入公允价值变动损益。

　　8．2011年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2011年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2011年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2011年3月1日起2年，年租金为360万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。
　　A．2011年2月5日
　　B．2011年2月10日
　　C．2011年2月20日
　　D．2011年3月1日
　　答案：B
　　解析：对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期即其转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期2011年2月10日。

　　9．2011年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2011年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3200万元，已计提累计折旧2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2011年3月1日起2年，年租金为360万元。2011年12月31日该办公楼的公允价值为2600万元。则2011年度因该项投资性房地产对甲公司利润总额的影响金额为（）万元。
　　A．1500
　　B．1300
　　C．500
　　D．200
　　答案：C
　　解析：该项办公楼转换日的公允价值2400万元大于原账面价值1100万元（3200-2100）的差额1300万元计入资本公积，不影响利润总额;2011年度应确认租金收入计入其他业务收入的金额=360×10/12=300（万元）;2011年度应确认的公允价值变动损益（收益）金额=2600-2400=200（万元），故因该投资性房地产对甲公司2011年度利润总额的影响金额=300+200=500（万元）。

　　10．2011年5月2日，甲公司对外出租的办公楼租赁期届满，甲公司收回后用于自用，办公楼使用权收回当日即达到自用状态并投入使用。转换当日，投资性房地产的账面价值为5200万元（其中成本明细科目的金额为4500万元，公允价值变动金额为700万元），当日该办公楼的公允价值为5500万元，则2011年5月2日固定资产的入账价值为（）万元。
　　A．5200
　　B．4500
　　C．4800
　　D．5500
　　答案：D
　　解析：公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，固定资产的入账价值为自用房地产转换当日的公允价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

　　11．甲公司2009年1月1日外购一建筑物，购买价款2800万元，当日即与丙公司签订经营租赁合同出租给丙公司使用，租期2年，年租金40万元，于每年年末收取。甲公司采用公允价值模式对该项投资性房地产进行后续计量。2009年12月31日该建筑物的公允价值为2850万元，2010年12月31日该建筑物的公允价值为3200万元。2011年1月1日，租赁期满甲公司出售该建筑物，售价为3000万元。假定不考虑相关税费等其他因素的影响，甲公司因该项投资性房地产累计对损益的影响金额为（）万元。
　　A．-200
　　B．200
　　C．280
　　D．0
　　答案：C
　　解析：甲公司因该项投资性房地产累计对损益的影响金额=40×2租金收入+（50+350）持有期间的公允价值变动收益+（3000-3200）处置时的损失=80+400-200=280（万元）。

　　12．2011年5月10日，甲公司对外出租的一办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款5400万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该项办公楼原价为6800万元，已计提累计折旧1300万元，已计提减值准备200万元，假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为（）万元。
　　A．0
　　B．100
　　C．200
　　D．300
　　答案：B
　　解析：甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-（6800-1300-200）=100（万元）。

　　13．甲公司于2009年1月1日将其一栋自用建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已计提累计折旧500万元，已计提减值准备300万元，公允价值为2050万元．2009年12月31日，该建筑物的公允价值为2100万元;2010年12月31日，该建筑物的公允价值为2080万元。2011年2月5日，租赁期满，甲公司将该建筑物出售，售价为2200万元。甲公司处置该建筑物对损益的影响金额为（）万元。
　　A．120
　　B．170
　　C．150
　　D．200
　　答案：B
　　解析：甲公司处置该建筑物对损益的影响金额=（2200-2080）售价与账面价值的差额+[2050-（2800-500-300）]转换时计入资本公积的金额结转至当期损益=170（万元）。

　二、多选选择题 
　　1．下列各项中，属于投资性房地产核算范围的有（）。 
　　A．经营租赁租出的机器设备 
　　B．融资租出的办公楼 
　　C．已出租的土地使用权 
　　D．经营租赁租出的厂房 
　　答案：CD 
　　解析：选项A，机器设备不属于房地产;选项B，已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，以融资租赁方式出租的办公楼不属于投资性房地产。 
  
　　2．投资性房地产的确认，需要满足的条件有（）。 
　　A．与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 
　　B．该投资性房地产的成本能够可靠地计量 
　　C．投资性房地产有活跃的交易市场 
　　D．投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 
　　答案：AB 
　　解析：投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认 
　　（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 
　　（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。选项C和D是投资性房地产采用公允价值模式计量应满足的条件与本题无关。 
  
　　3．下列有关投资性房地产后续支出的表述中，正确的有（）。 
　　A．与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理 
　　B．发生的资本化支出应通过“投资性房地产——在建”科目归集 
　　C．与投资性房地产有关的后续支出均应计入投资性房地产的成本 
　　D．投资性房地产的资本化支出可以改变其使用效能和经济利益流入量 
　　答案：ABD 
　　解析：与投资性房地产有关的后续支出应区分资本化支出和费用化支出分别处理：发生的资本化的改良或装修支出，应记入“投资性房地产——在建”科目;费用化的后续支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目，故选项C错误。 
  
　　4．投资性房地产采用成本模式计量时，设置的科目有（）。 
　　A．投资性房地产——成本 
　　B．投资性房地产累计折旧（摊销） 
　　C．投资性房地产 
　　D．投资性房地产减值准备 
　　答案：BCD 
　　解析：选项A，“投资性房地产——成本”是投资性房地产采用公允价值模式计量时所设置的核算科目。 
  
　　5．投资性房地产采用公允价值模式计量，应同时满足的条件包括（）。 
　　A．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 
　　B．投资性房地产所在地有专门的资产评估机构对投资性房地产的公允价值作出估计 
　　C．企业对所有投资性房地产均采用公允价值模式计量 
　　D．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 
　　答案：AD 
　　解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件： 
　　（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 
　　（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 
  
　　6．下列各项有关投资性房地产采用公允价值模式计量的说法中，正确的有（）。 
　　A．不对投资性房地产计提折旧或摊销 
　　B．取得的租金收入计入投资收益 
　　C．资产负债表日，投资性房地产按当日的公允价值计量 
　　D．资产负债表日，确认的公允价值变动金额应当计入资本公积 
　　答案：AC 
　　解析：选项B，由于投资性房地产是一种经营性活动（而非投资性活动）取得的租金收入应计入其他业务收入，而不能计入投资收益;选项D，资产负债表日确认的公允价值变动金额应当计入公允价值变动损益。 
  
　　7．关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的有（）。 
　　A．成本模式转为公允价值模式计量的，应当作为会计政策变更处理 
　　B．投资性房地产采用公允价值模式计量，应满足特定的条件 
　　C．企业可以同时采用成本和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量 
　　D．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式计量 
　　答案：ABD 
　　解析：同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，选项C错误。 
  
　　8．关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。 
　　A．作为存货的房地产改为出租其转换日为租赁期开始日 
　　B．投资性房地产转为存货，转换日为董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 
　　C．自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日 
　　D．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期 
　　答案：ABCD 
　　解析：上述说法均正确。 
  
　　9．下列有关投资性房地产处置的核算中，说法正确的有（）。 
　　A．企业处置投资性房地产取得的价款应计入其他业务收入 
　　B．企业处置投资性房地产的售价与账面价值的差额应作为处置资产利得计入营业外收入 
　　C．成本模式计量下，持有期间计提的资产减值损失处置时应转入其他业务成本 
　　D．处置时缴纳的营业税应计入营业税金及附加，影响处置损益 
　　答案：AD 
　　解析：企业处置投资性房地产,属于日常经营性活动，取得的价款应计入其他业务收入，选项B错误;持有期间计提的“投资性房地产减值准备”处置时应予以结转，但资产减值损失不予结转，选项C错误。 
  
　　10．甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2010年12月8日，甲公司与乙公司签订经营租赁合同，将其原开发的对外销售的商品房出租给乙公司使用，租期为2年，租赁期开始日为2011年1月1日。转换日，甲公司该商品房的成本为6200万元，已计提存货跌价准备500万元，当日的公允价值为6800万元。2011年12月31日，该商品房的公允价值为6950万元;2012年12月31日，其公允价值为6700万元;2013年1月1日，租赁期满，甲公司董事会作出决议将该商品房重新开发后对外销售。则下列说法中，正确的有（）。 
　　A．甲公司原作为存货的商品房转换为投资性房地产的日期为2010年12月8日 
　　B．甲公司原作为存货的商品房转换为投资性房地产的日期为2011年1月1日 
　　C．存货转换为投资性房地产，转换日，投资性房地产的入账价值为6800万元 
　　D．存货转换为投资性房地产，转换日，应确认资本公积1100万元 
　　答案：BCD 
　　解析：作为存货的房地产改为出租转换为投资性房地产核算的,其转换日为租赁期开始日，故转换日应为2011年1月1日，选项A错误。

　　三、判断题 
　　1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（） 
　　答案：√