正税、明租、清费后，方可再征房产税

    近期，有媒体报道上海、北京、广州、重庆四个城市将试点征收住房保有环节房产税。对此，有关税法专家表示，目前我国的税收立法权统一收归中央，地方并无权力单独开征房产税，但是，中央的确有可能统一部署，在几个房价较高的城市向个人住宅试点房产税。(《新京报》4月13日) 

    基于近年来一直热议的物业税是一个全新的税种，其通过程序异常繁琐，所以极有可能用房产税先行替代物业税，以便更快出台抑制居高不下的房价，使房地产市场步入良性发展轨道。

    应当说，房地产税并非一个新税种，早在1951年就开始征收城市房地产税，1986年开征房产税，2009年财政部将这两个税种合并为房产税，征税对象为经营性房产。而将现行房产税的征税对象扩大到家庭个人房产，一直都是完善房产税的方向，在今年政府报告中，也明确提到了这一点。 

    对于正在动议的房产税，不仅符合我国国情，也符合国际通行做法。美国土地的可利用面积比我们多，但是因为征收房地产税，美国中产阶级有两套房子的非常少。 

    现在的问题是，虽然房产税出台是形势所迫，但是要实现房产税的顺利出笼，有一个前提条件必须做好，那就是正税、明租和清费。 

    先说税。在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的资金，30%－40%是缴纳各种税费。譬如，有税率为3%的契税；税率为5%的营业税；30%－60%的四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7%的城市维护建设税；税率为3%教育费附加税；税率为0.5‰的印花税……另外，还有房屋销售所得税和二手房转让税等等。这些税费最终都将转嫁到购房者头上。

　　再说租。土地出让金实际上就是土地使用者一次性预缴给地方政府的70年租金。由于地租是个无本万利的买卖，且大都不纳入财政预算盘子，如此以来，地方政府都对此乐“收”不疲，每年都有上万亿元的进账，成为自由支配的“金库”。

　　还有“五花八门”的费。各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，有蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等多达50余项，涉及25个部门。

　　显然，倘若在没有厘清房产税与现有税租费关系的前提下，就贸然征收房产税，那么此前在流通环节的税租费怎么办，这些问题处理不妥，不仅会使该税种变成了一种火药味十足的惩罚税，地方政府也会背上“敛财”的骂名。 

     因此，笔者觉得，要想使房产税顺利开征，先要做好房地产领域的税租费整合工作。具体讲就是：正税，就是在税制改良中既要照顾到房地产市场健康发展，搭建一个规范化的房地产税收体系，又要把不具备税收性质或者有重复征税的税种，该停征的停征，该合并的合并；明租，要与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取的批租制改为分年收取(或者称年租制)，使其作为地租的性质更加明确；清费，是清理整顿各种收费，只收必要费用，杜绝乱摊派、乱收费和以费代税。